廣州：物業管理費漲價誰做主？
兩個多月過去了，廣州番禺某大型樓盤因上調物業管理費引起的紛擾仍在繼續，住戶們的不滿情緒仍未平息。日前，該樓盤多名業主到開戶的銀行，要求取消代扣物業管理費業務。
從今年5月1日起，該樓盤各類住宅物業的物管費同時大幅上調，升幅在0.6元/平方米左右。而據記者了解，目前廣州相當一部分居民小區已經或正在醞釀上調物管費，新一輪物管費漲價潮已然逼近。業主們認為，在當前物管費使用并不透明的情況下，物業管理部門未經業主同意，無權單方面漲價。
征詢意見3萬多戶業主“被同意”
今年4月6日，番禺某大型樓盤業委會向業主發出了意見征詢函，稱鑒于柴油大幅漲價以及員工工資和社保金提高等原因，小區的物管費醞釀漲價。而調價方案是：別墅由目前1.9元/平方米上調為2.5元(個別片區上調至2.6元)，多層洋房收費由目前的2.1元/平方米上調為2.7元，高層電梯洋房收費則由目前的2.2元/平方米上調為2.8元(個別片區上調至3.3元/平方米)。平均漲幅約為30%。
到了4月底，小區貼出通告，稱“共收到業主反饋意見函1248份(其中：反對1005份，贊成140份，不符合要求或其他意見103份)，未有反饋意見(即視為同意)的共33907戶?！币蛴?萬多戶業主未提交反饋意見，故公告稱：“對本次管理費調整方案持反對意見的業主僅僅占全體業主(35155戶)的2.86%?！?/p>
對此通告，業主們議論紛紛，有業主表示，遲遲不交“反饋函”，是因為一直很糾結，“征詢函里提到，不漲價就無法保障服務質量，我們不愿漲價，但如果物管真的裁減工作人員，我們又不放心?！庇袠I主認為，征詢函中裁減人員會影響服務質量的說法，有要挾業主之嫌，目前物管就有人浮于事、上班偷懶的情況。另有不少業主認為通告有強奸民意之嫌，沒有反饋意見更應理解為“無聲抗議”，怎能“視為同意”？據此調升管理費是違法的。
5月，業主們發現，物管費已基本開始按照上調后的標準收??；通過銀行自動劃賬的用戶，也開始按最新標準劃賬。
業主質疑要漲價先公布賬本
據了解，這已不是該樓盤物管費第一次漲價。3年前，該樓盤就上調過一次管理費，當時的理由是：柴油升價，樓巴運營成本增加；用工成本成倍增長，其中員工的社保支出在7年里就升了近4倍。當時的公告說，如不漲價，當年財政預算虧損將會接近1140萬元。
而這次的調價原因也大同小異。物管公司公告稱，2010年管理費超支210多萬元，如不調價，公司今年將超支1300多萬元。而“入不敷出的管理費將肯定無法維持現有的服務水平，只能通過大幅縮減人手及服務項目才能達至收支平衡，這樣將無可避免地對該小區舒適、安全、便捷的居住環境造成較大的負面影響。”為此，“經過精打細算和基于本小區管理費是采用酬金制形式、管理費的結余或者不足均由業主享有或承擔并慎重考慮各方面因素后，向業主委員會提出從2011年5月1日起調整管理費的申請?！?/p>
有業主質疑物管公司的漲價理由。他告訴記者，物管公司的漲價理由之一是，從2008年到2011年，小區樓巴所使用的柴油價格從5.3元/升漲到了7.2元/升，上漲了35.8%。但在今年初，樓巴的月票價格已從以往的215元上調到了290元，上漲了34.9%；單票也從7元上漲到8元。本樓盤居民約10萬人，怎么不算算這巨大的增收部分？另有業主質疑物管公司“虧本”的說法，他認為，如要業主信服，應該亮出所有的公司收支賬本。
當漲價真的變成現實后，業主反對之聲更加強烈，兩個多月后，仍有業主在以各種方式抗議。許多業主對記者表示，漲價確有成本上升的客觀原因，但物管處應多想些開源節流的辦法，不能總把眼睛盯在業主的腰包上。比如對進出小區的車輛就應采用IC卡類的智能管理，這樣就不需要那么多保安來維持秩序，可以節約人力成本，而舍棄每天巨量的紙質放行條，也可節約一大筆開支。
權威說法業主“雙過半”同意才能調價
無獨有偶，記者調查了解到，近期廣州相當多的居民小區紛紛醞釀物管費漲價，一時間“漲聲”一片，讓業主們憂心忡忡。
正準備漲物管費的廣州英×花園、中×花苑、芳×花園、尚×小區等給出的理由基本一致：成本上漲，特別是人力成本的上漲。但業主們對此并不買賬，即使對物管公司公開的賬本，也持懷疑態度。他們認為，物管公司要讓業主信服，就該亮出全部的明細收支賬本。
芳×花園一業主表示，堅決不同意物管費提價，因為服務太差，并針對物管公司成本上升的理由提出反駁：“麻煩先把那些所謂的文藝表演停了吧，一年開支有幾十萬啊，這是浪費我們的錢。”
而雅居樂、南奧、碧桂園等大型社區，目前還沒有上調物管費的打算。廣東碧桂園物業管理有限公司回應記者稱，物價上漲已成物管行業普遍存在的壓力，但近期不會調整物管費。保利廣州物業管理有限公司說，保利旗下的樓盤，都是將物業管理當作重大品牌去經營打造，面對目前的漲價之風，還需進一步觀察。
廣州市物價局有關負責人則表示，無論物業管理公司以什么理由調價，都必須依法征求業主意見，并獲得業主“雙過半” 即獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，方可調整。否則，業主可通過司法渠道，對違規公司提起訴訟。
對于番禺某大型樓盤業委會“逾期未寄達或未送達征詢意見表的視為同意”的說法，有律師認為，對意見征詢函，業主的表決意見可以是贊成，反對，也可以是棄權，但無論哪種意見，都必須有業主本人簽名才算有效。因此，此說在法律上是行不通的。從法律上來說，公民有沉默權，不填寫征詢函不等于同意漲價，而且也可理解為以沉默反對漲價。
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